In Deutschland werden genug neue Wohnungen genehmigt – sie müssen nur gebaut werden

600.000 Baugenehmigungen warten derzeit auf Umsetzung

Graphik: KfW/empirica

Rund 278.000 neue Wohnungen sind 2016 in Deutschland fertiggestellt worden – doch der Neubau bleibt weiter deutlich hinter der Nachfrage zurück, vor allem in den Ballungsgebieten. Im letzten Jahr wurden bis zu 120.000 Wohnungen weniger fertiggestellt als erforderlich, um bestehende Engpässe zu beseitigen. Eine aktuelle Analyse von KfW Research belegt: Der Trend zur Urbanisierung und die Zuwanderung treiben den Neubaubedarf nach oben. Kein Engpass hingegen besteht bei den Baugenehmigungen – über die Jahre hat sich ein Überhang von 600.000 Baugenehmigungen angehäuft, der auf Umsetzung wartet.

Für die Verzögerung gibt es verschiedene Ursachen: So dauert der Bau von größeren Mehrfamilienhäusern auch bei zügigem Baufortschritt oftmals länger als 2-3 Jahre. Ebenso spielen Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft eine Rolle, die seit Jahren stark ausgelastet ist. Insbesondere in den großen Ballungszentren zeigt sich außerdem das Phänomen, dass Investoren Baugenehmigungen auf Vorrat einholen, die geplanten Projekte jedoch nicht umsetzen, weil sie auf steigende Immobilienpreise setzen.

Ohne Intensivierung der Bautätigkeit wird der Problemdruck weiter zunehmen, insbesondere in Berlin, Hamburg, München und dem Rhein-Main-Gebiet. Bis 2020 wird die Bevölkerung im Bundesgebiet durch Arbeitnehmerzuzug insbesondere aus EU-Mitgliedstaaten auf einen Spitzenwert von etwa 83 Mio. ansteigen. Um die Nachfrage nach neuen Wohnungen auch längerfristig zu befriedigen, müssen bis 2030 4,4 Mio. neue Wohnungen entstehen, rund die Hälfte davon dürfte auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen.

Die Analyse zeigt jedoch auch, dass sich die Probleme auf den Wohnungsmärkten perspektivisch verschieben: Während derzeit vor allem die akuten Engpässe in den Ballungszentren im Zentrum der Diskussion stehen, werden ab dem nächsten Jahrzehnt steigende strukturelle Leerstände in den Fokus der Betrachtung von Wohnungspolitik und Kommunalentwicklung rücken. Nach 2020 ist ein Rückgang der Bevölkerung zu erwarten. Bei anhaltender Urbanisierung dürfte steigender Wohnungsleerstand vor allem in dünn besiedelten Gebieten die wirtschaftspolitische Herausforderung des nächsten Jahrzehnts werden.

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